海德園不負(fù)眾望地“日光”了。

這是一個(gè)位于新興豪宅片區(qū)福田安托山、每套房子售價(jià)都在八位數(shù)的樓盤(pán)，三次開(kāi)盤(pán)三次售罄，曾經(jīng)吸引一位繳納了477個(gè)月社保/個(gè)稅的“社保巨子”參與打新。

這也是一個(gè)“緋聞”最多的樓盤(pán)，年初至今多次傳出入市的消息。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年3月以來(lái)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市新潤(rùn)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司11次發(fā)布聲明，稱(chēng)項(xiàng)目不存在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”和“提前選房”的情況。

時(shí)過(guò)境遷，“社保巨子”“萬(wàn)人打新”都已經(jīng)成為過(guò)去式，“日光盤(pán)”屈指可數(shù)，開(kāi)盤(pán)去化1成、2成、3成才是常態(tài)。

因此，海德園此次開(kāi)盤(pán)，被很多從業(yè)者寄予厚望，視為提振深圳樓市信心的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

6月12日，海德園正式開(kāi)盤(pán)，經(jīng)歷9小時(shí)的漫長(zhǎng)選房，237套房源最終售罄，平均每?jī)煞昼娋褪鄢鲆惶浊f(wàn)豪宅，第三次達(dá)成“日光”成就。選房結(jié)束后，顯示房源售罄的海德園大紅色選房系統(tǒng)頁(yè)面，被從業(yè)者廣泛轉(zhuǎn)發(fā)，以示慶賀。

不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海德園的售罄只是個(gè)案，象征意義大于實(shí)際意義，絕大多數(shù)樓盤(pán)仍未擺脫去化僵局。

根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年5月底，深圳新建商品住宅存量約402.5萬(wàn)平方米。在沒(méi)有新增供應(yīng)的前提下，這些存貨要賣(mài)13.72個(gè)月才能消化完畢。

售罄但熱度降低

海德園此次入市，承載了許多期待。

今年以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)平淡。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月深圳新建商品房網(wǎng)簽3389套，環(huán)比下降18.6%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下降20.5%。

在售新盤(pán)普遍打折促銷(xiāo)，過(guò)去交易活躍的區(qū)域也放低身段以?xún)r(jià)換量——福田一個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的新盤(pán)給到購(gòu)房者88折優(yōu)惠。

市場(chǎng)低迷，曾經(jīng)兩次開(kāi)盤(pán)兩次“日光”的海德園因而被視為檢驗(yàn)深圳樓市成色的試金石。

6月1日，海德園最后一批房源獲批入市，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)元/平方米，總貨值約30.77億元。

該項(xiàng)目推出237套住宅，單套建筑面積約86-161平方米，起步總價(jià)約1049萬(wàn)元，最高總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元。假如按照最低首付比例3成計(jì)算，海德園總價(jià)最低的房源月供約3.6萬(wàn)元，月流水高達(dá)7.2萬(wàn)元。

海德園于6月3日啟動(dòng)認(rèn)籌。在3天的登記期內(nèi)，該項(xiàng)目吸引大批購(gòu)房者認(rèn)籌，由于可售房源與登記人數(shù)之比超過(guò)1：3，最終觸發(fā)積分制，成為今年深圳首個(gè)以積分高低決定能否入圍的樓盤(pán)。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商披露數(shù)據(jù)，海德園的入圍最低積分為52.5分，最終入圍并完成意向保證金凍結(jié)的購(gòu)房者總數(shù)為664批，中簽率約35.69%。

海德園的意向保證金為200萬(wàn)元，凍資總額13.28億元。這是近期入市的豪宅盤(pán)中，凍資金額最高的樓盤(pán)。

可供對(duì)比的是，在今年5月入市的3個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)中，蛇口的四海臻邸和福田的灣尚駿璽家園要求凍資100萬(wàn)元，福田另一新盤(pán)新天石廈銘苑僅要求凍資10萬(wàn)元。

6月12日9時(shí)，海德園正式開(kāi)始選房，每批購(gòu)房者選房時(shí)長(zhǎng)60秒。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，總價(jià)在1700萬(wàn)元以上的大戶(hù)型率先售罄。截至開(kāi)盤(pán)當(dāng)天18時(shí)許，海德園全部房源售罄，平均每?jī)煞昼娋褪鄢鲆惶浊f(wàn)豪宅。

海德園如市場(chǎng)預(yù)期實(shí)現(xiàn)“日光”，但熱度已悄然降低。

從積分來(lái)看，海德園三次開(kāi)盤(pán)的最低入圍積分分別是62.2分、53.5分、52.5分，入圍門(mén)檻逐次下降。從選房結(jié)果來(lái)看，海德園這次開(kāi)盤(pán)耗時(shí)9小時(shí)，選至566號(hào)宣告售罄，棄選率58%；而上一次開(kāi)盤(pán)用時(shí)6小時(shí)售罄，棄選率約32%。

價(jià)格倒掛

海德園多次熱銷(xiāo)，除了地段核心、學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)等因素加持，更與價(jià)格倒掛強(qiáng)相關(guān)。

海德園位于福田區(qū)安托山片區(qū)。該片區(qū)配套較為齊全，毗鄰2、7號(hào)線安托山站、安托山自然藝術(shù)公園、香蜜公園等市政配套，且位于福田區(qū)紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)、深圳高級(jí)中學(xué)（集團(tuán)）南校區(qū)的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，深圳高級(jí)中學(xué)為深圳四大頂級(jí)名校之一。

更為重要的原因是，由于限價(jià)政策的存在，海德園與周邊二手房存在一定的價(jià)格倒掛空間。

一名熟悉安托山片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，與海德園僅隔一條路的次新盤(pán)萬(wàn)科·瑧山府參考價(jià)約13.1萬(wàn)元/平方米，最新掛牌價(jià)在20萬(wàn)元/平方米上下，“今年4月下旬成交了一套約240平方米4房，總價(jià)4688萬(wàn)元，單價(jià)19.53萬(wàn)元/平方米，還是低樓層的?！贝送?，安托山片區(qū)樓齡近10年的錦廬花園，二手房掛牌價(jià)也超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。

保守估計(jì)，未來(lái)售價(jià)如按15萬(wàn)元/平方米計(jì)算，海德園此次銷(xiāo)售的最小戶(hù)型約86平方米，價(jià)差約206萬(wàn)元，最大戶(hù)型約161平方米，價(jià)差約386萬(wàn)元。

“價(jià)格倒掛和學(xué)區(qū)都是確定的，這兩個(gè)因素支撐下來(lái)，海德園在很多人眼里還是挺有價(jià)值的?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向時(shí)代周報(bào)記者表示。

何倩茹同時(shí)認(rèn)為，海德園的熱銷(xiāo)只是個(gè)案，不能代表真實(shí)的市場(chǎng)。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年5月，深圳新建商品房網(wǎng)簽3389套，環(huán)比下降18.6%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下降20.5%?！笆苤朴谛枨蠖艘廊幌鄬?duì)低迷，全月入市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率整體依然較低?！?/span>

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，深圳有項(xiàng)目推售房源套數(shù)是認(rèn)籌人數(shù)的10倍，甚至有項(xiàng)目推出首付0.9成的擦邊操作。

截至5月底，深圳新建商品住宅存量為402.5萬(wàn)平方米，連續(xù)兩個(gè)月突破400萬(wàn)平方米。按照過(guò)去一年平均成交量計(jì)算，深圳存量新建商品住宅去化時(shí)間約為13.72個(gè)月。

何倩茹說(shuō)：“這幾年深圳購(gòu)房者也學(xué)會(huì)了不急?！?/span>