上周，格力地產(chǎn)、冠城大通先后官宣剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，股價應(yīng)聲大漲，似乎在為這些企業(yè)的“識實務(wù)”而擊掌。

盡早降杠桿、甩掉包袱，主動適應(yīng)新趨勢，是他們逃離房地產(chǎn)行業(yè)的重要動機(jī)。

今年以來，至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲過房企暴雷潮之后，他們著急斬斷潛在的風(fēng)險。行業(yè)深度調(diào)整期里，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成各大公司的業(yè)績拖累。

2023年，滬深、內(nèi)地在港上市房企凈利潤均值同比分別下降38.2%和29.6%，滬深上市房企有4成以上虧損、港股房企虧損比例更是超過6成。

今年以來，行業(yè)仍未復(fù)蘇。前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%、開發(fā)房屋施工面積同比下降11.6%，唯商品房待售面積同比增長15.8%。

在漫長的季節(jié)里，上市房企們猶如踩著鋼絲繩跳舞。已陷入雷區(qū)的難以自拔，在岸邊的幸運兒，亦要安全脫身。畢竟，盛宴過后，笙歌歸院落，燈火下樓臺。

退房潮起

在2023年克而瑞房企銷售百強(qiáng)榜單上，美的置業(yè)（03990.HK）以658.5億元銷售額位列第22位。

背靠家電巨頭美的資本系及何氏家族，又在大灣區(qū)占據(jù)主場優(yōu)勢，美的置業(yè)成為民營房企中，為數(shù)不多的穩(wěn)健派。

但，公司仍提出“退房”的想法。6月23日，美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擺上臺面，由控股股東美的發(fā)展（BVI）全面接手。

截至去年底，公司擁有土儲建筑面積約2650萬平方米、319個物業(yè)開發(fā)項目，分別位于大灣區(qū)、長三角等五大區(qū)域。

在今年3月舉行的業(yè)績會上，公司總裁郝恒樂就對外表示，今年是公司非常關(guān)鍵的一個起點，將聚焦業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。沒想到，房地產(chǎn)主業(yè)這么快便成為棄子。

不是美的置業(yè)不努力，而是房子確實不太好賣了。2024年上半年，公司實現(xiàn)合同銷售金額202.1億元、合約建筑面積177.3萬平方米，同比分別下降50.17%和44.70%。

美的置業(yè)官宣“退房”后的一周里，格力地產(chǎn)、冠城大通（600067.SH）跟進(jìn)，先后宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

格力地產(chǎn)（600185.SH）重組4年，至今沒有完成，公司房地產(chǎn)主業(yè)近年只是消耗剩余土儲。此次擬置出的上海、重慶及三亞等三地業(yè)務(wù)規(guī)模相對較小。截至2023年末，三地合計可供出售面積約22.59萬平方米。

自2014年起，格力地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模始終不大，公司更多的精力放在多元化轉(zhuǎn)型上。7月8日，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入議事日程。

冠城大通近乎一樣，港商韓國龍2002年入主后，主導(dǎo)電磁線和房地產(chǎn)雙主業(yè)格局，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模停滯不前，擴(kuò)張相對保守。最近幾年，基本在消耗庫存，去年末，可供出售面積約33.23萬平方米。7月10日晚，公司“退房”擺上臺面。

在此之前，從破產(chǎn)重整走出的山子高科（原銀億股份）、國資背景的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，均宣告剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而尋求更好的發(fā)展。

這些企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，接盤方都是控股股東。

斷臂求生

多年前，王健林就嗅到了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。2017年，他與融創(chuàng)孫宏斌、富力張力的世紀(jì)交易，就是幫助萬達(dá)賣資產(chǎn)、降負(fù)債，淡化地產(chǎn)。

后萬通時代，萬通發(fā)展（600246.SH）在2017前后嘗試金融服務(wù)、泛海控股發(fā)力金融業(yè)務(wù)，已退市的中天金融，7年前就在盤算去地產(chǎn)化。

以往傲嬌的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為何紛紛成為企業(yè)棄子？

原因很簡單，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型特征、房住不炒的政策定位，以及一波接一波的行業(yè)調(diào)整，樓市由賣方市場進(jìn)入買方市場。

在這個周期里，曾連續(xù)3年躋身千億房企的美的置業(yè)，盡可能維持健康的財務(wù)狀況，并設(shè)法完成“三道紅線”的考驗，但付出了極大代價。公司公告中稱，在保障財務(wù)健康的同時，仍必須承擔(dān)沉重負(fù)擔(dān)，以支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2023年，公司合約銷售規(guī)模較上年減少134億元；實現(xiàn)營業(yè)收入735.65億元，同比下降0.09%，歸母凈利潤為9.14億元，同比大降47.08%。

從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場未明顯好轉(zhuǎn)，如果不及時作出戰(zhàn)略性選擇，風(fēng)險難以預(yù)料。

在這一點上，國企的敏銳感或許稍強(qiáng)一點。

4月底，老牌地產(chǎn)商華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）宣布剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，令人唏噓。它曾在業(yè)內(nèi)叱咤風(fēng)云，亦在地產(chǎn)黃金時代原地踏步。近3年，公司陷入泥潭，歸母凈利潤合計虧損約60.52億元。2023年末，公司1年內(nèi)到期非流動負(fù)債84.19億元，同期，在手貨幣資金僅22.57億元。

住宅大開發(fā)時代漸漸遠(yuǎn)去，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漸漸成了包袱。斷臂之后，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)能否撐起公司業(yè)績？

誰是下一家？

上市房企去地產(chǎn)化，無非兩大原因，一是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)由“重”轉(zhuǎn)“輕”，借以實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型；另一方面通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，降低負(fù)債和減輕償債壓力。

輕舟，就能駛過萬重山？

首先，要面對的是企業(yè)收入規(guī)模大幅縮水。格力地產(chǎn)、美的置業(yè)等，2023年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入所占比重在89.45%和超過97%，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重甚小。

如果不追求規(guī)模，物管、代建等業(yè)務(wù)，倒是可以為公司保障穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是，也有行業(yè)競爭的風(fēng)險。

以代建業(yè)務(wù)為例，很多上市房企早有布局，金地、龍湖、融創(chuàng)、建業(yè)等龍盤虎踞，聲稱聚焦代建業(yè)務(wù)的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，又有何優(yōu)勢？

“掏空”房地產(chǎn)主業(yè)之后，美的置業(yè)保留了物管、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等五大業(yè)務(wù)，現(xiàn)在能打的只有物管業(yè)務(wù)。2023年底，物管服務(wù)合約面積9032萬平方米，營業(yè)收入15.22億元。這是企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營后最大的業(yè)績支撐。

山子高科（000981.SZ）前身為銀億股份，早年為寧波地產(chǎn)一哥。公司流動性危機(jī)爆發(fā)于2018年，在經(jīng)歷破產(chǎn)重整之后，跨界新能源業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)成為必須甩掉的包袱。

6月29日，山子高科將子公司銀億地產(chǎn)100%股權(quán)掛牌出售，盡管最終成交價較首次掛牌價降幅3成以上，總算告別耕耘30年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2024年一季度，公司實現(xiàn)營收11.80億元、歸母凈利潤4.58億元，這是歷經(jīng)連虧6年、 累計虧損近150億元后，再次扭虧為盈。

不過，房企轉(zhuǎn)型并不是一件容易的事。1年多前，榮豐控股（000668.SZ）官宣，曾斥資3.17億元向醫(yī)療器械行業(yè)的轉(zhuǎn)型失敗，不得不回歸房地產(chǎn)老本行。

隨著行業(yè)洗牌加劇，上市房企銷售下滑和債務(wù)高企，可以預(yù)想得到會有更多的房企甩掉房地產(chǎn)拖累。

下一家，會是誰呢？